对[2003]7号司法解释有关合同解除权行使的评论

一、有关规定

最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，就审理商品房买卖合同中的若干问题作出解答。其中，有关合同解除部分，涉及合同法定解除权及其行使的规定有，第8条、第12条、第13条、第15条、第19条，第23—25条等。[1]

二、问题与讨论

1、该司法解释没有明确规定商品房买卖合同解除权的行使方式，但从其文字表达“请求解除合同”和一并规定“请求合同解除，返还购房款及利息，赔偿损失”等情况推知，其把解除权作为一种请求权，当事人可以请求人民法院判决解除合同。这一模式与合同法的第96条规定不符。关于不动产物权之契约解除，是认为它补充创立了一种新的行使方式（或解除方式），还是其他，殊值探究。[2]

笔者提出这一看法，目前尚未见诸报章杂志、网络等媒体。但在司法实践中，已出现不少案例，就商品房买卖合同纠纷，一方起诉到法院请求解除合同等，法院判决解除合同等。

2、该解释有一重要亮点，即第15条规定的解除权行使期限（除斥期间），经催告的为三个月，对方没有催告的为一年。补充了合同法第95条的规定，就商品房买卖合同的适用，具有较强的操作性和指导性。许多学者认为可以类推适用其他合同的类似情况。

该解释有关解除权与除斥期间的规定，可能产生以下问题：①催告与除斥期间的关系。一方催告的，从催告的次日算起，除斥期间为3个月；未经催告的，从解除权发生之日起，除斥期间为一年。②长短期间的关系。一年为最长时间，三个月为短期，二者起算点不同。据除斥期间的性质，可以认为三个月受一年期限的限制，即三个月为一年内的三个月。③合同法第95条规定的“合理期限”与解释规定期限的关系。合同法未对解除权的除斥期间作一般规定，仅规定“合理期限”，把其作为一个事实问题对待，由个案认定。司法解释就单个性质的合同作统一规定，有利于适用法律的统一。笔者认为，实务中对于其他性质的合同的类似情况，可以以此为参照，或适当延长，或适当缩短，具体灵活确定“合理期限”的长短。

3、解释第9条规定订立合同时卖方的三种故意隐瞒，属于欺诈行为，买方可主张合同无效或撤销或变更，一般不存在合同解除问题。因为合同解除是履行中的问题，而不是订立时的问题。

4、解释第23条、第24条的规定，丰富发展了合同法第94条的规定。第23条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，对于涉及第三人的从合同，因未订立而主合同不能继续履行的，可以解除主合同；第24条的规定，商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同的目的无法实现，可以请求解除从合同，为合同法定解除权产生的新事由，具有普遍的指导意义。